Bauträgervertrag

Heiko Peter

Sie beabsichtigten eine Immobilie – ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung – zu erwerben. Diese soll jedoch nicht einfach übereignet werden „wie sie steht und liegt“. Im Vertrag wird vielmehr ein baulicher Zustand versprochen, der noch nicht besteht, also erst noch herzustellen ist.

Der Bauträgervertrag ist ein Grundstückskauf verbunden mit einem Bauversprechen. Die Vertragsparteien bezeichnen ihn vielfach als Kaufvertrag und sich als Käufer und Verkäufer. Üblich sind auch die Bezeichnungen „Kaufvertrag mit Bauverpflichtung“, „Grundstückskauf mit Herstellungsverpflichtung“ zwischen „Erwerber und Veräußerer“.

Als Immobilienkauf unterliegt der Vertrag der notariellen Form. Die Beurkundung muss dabei den gesamten Vertragsinhalt erfassen, also auch das Bauversprechen nebst Baubeschreibung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Kauf und Bebauung in der Weise miteinander verbunden sein sollen, dass der der Kauf nicht ohne die Bebauung gewollt ist und umgekehrt.

Der Notar sorgt für die korrekte Beurkundung des Kauf- und Übertragungsverfahrens und hat insoweit auf die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu achten. Als neutraler Instanz obliegt es ihm jedoch nicht, den gesamten Inhalt des Vertrages zu prüfen und etwaige Benachteiligungen einer Partei gegenüber der anderen zu problematisieren. Für den Erwerber nachteilige Regelungen sind indes nicht selten. Da die Verträge regelmäßig vom Bauträger für mehrere Vertragsschlüsse erstellt werden, richten sich Einbeziehung und Wirksamkeit solcher Klauseln nach den für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305ff. BGB.

Als gemischter Vertrag findet der Bauträgervertrag seine Rechtsgrundlagen zunächst im Kauf- und Sachenrecht des BGB für den kaufvertraglichen Teil und im Werkvertragsrecht, §§ 631ff. BGB, für den bauvertraglichen Teil. Darüber hinaus finden verschiedene weitere Rechtsnormen Anwendung, insbesondere die Makler- und Bauträgerverordnung (MABV), beim Kauf von Wohnungseigentum außerdem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Bei der Prüfung des Vertrages ist unter anderem zu achten auf

• eine hinreichende Baubeschreibung,
• die Regelungen zur Abnahme der Bauleistungen (Problemfelder: Sonder-, Gemeinschaftseigentum, Übertragung der Abnahme auf Dritte),
• die Gewährleistungsregelungen (u.a. Abgrenzung kauf- und baurechtliche Gewährleistung),
• die Einhaltung der Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), namentlich zur Fälligkeit der Kaufpreiszahlungen sowie zur Absicherung des lastenfreien Erwerbs,
• bei Wohnungseigentum: den Inhalt der Teilungserklärung.

Grundsätzlich trägt jeder Vertragspartner das Insolvenzrisiko seines Vertragspartners mit. Daher ist es ratsam, vor Abschluss des Vertrages, Erkundigungen hinsichtlich der Zuverlässigkeit und der Fähigkeit des Bauträgers einzuholen. Bösen Überraschungen sollte so möglichst vorgebeugt werden.

Der Vertrag wird regelmäßig vom Bauträger vorgelegt. Dieser Entwurf sollte rechtzeitig vor der Beurkundung einer rechtlichen Überprüfung unterzogen werden. Eine fehlerhafte juristische Konstruktion einer Bauträgermaßnahme kann für die Beteiligten erhebliche nachteilige wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.

Wir beraten Sie gern beim Abschluss eines Bauträgervertrages.

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