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Baugrundrisiko

Heiko Peter

Trägt der Bauherr das Baugrundrisiko?

Der Auftraggeber trägt das Baugrundrisiko. Dies ist ein viel gehörter und unter Bauleuten beinahe feststehender Satz. Aber trifft er auch zu?

Allgemein besteht das Baugrundrisiko darin, dass sich die Beschaffenheit der Bodenverhältnisse im Verlaufe der Bauarbeiten anders erweist als erwartet – etwa hinsichtlich der Bodenart, der Bodeneigenschaft, der Vortriebsklasse oder sonstiger, im Boden anzutreffender Verhältnisse wie Findlinge, Leitungen, Wasserverhältnisse usw. – oder dass es zu unerwarteten Wechselwirkungen zwischen dem Boden und einer Baumaßnahme bzw. dem Gebäude kommt.

Zu unterscheiden ist zunächst zwischen dem so genannten unechten und dem echten Baugrundrisiko:

Unechtes Baugrundrisiko

Das unechte Baugrundrisiko geht nicht eigentlich auf die Bodenverhältnisse zurück, sondern darauf, dass der Baugrund in der Bauvorbereitung, der Planung oder bei der Ausführung nicht oder nicht hinreichend untersucht oder berücksichtigt worden ist. Die Konsequenzen hieraus hat regelmäßig derjenige zu tragen, der das Versäumnis zu verantworten hat: der Auftraggeber für die unterlassene, der Planer oder Gutachter für die fehlerhafte Baugrunduntersuchung, der Unternehmer für die unterlassenen Behinderungs- bzw. Bedenkenanzeigen usw.

Echtes Baugrundrisiko

Mit dem echten ist das eigentliche Baugrundrisiko gemeint. Hierbei handelt es sich um das ohne Rücksicht auf menschliches Verhalten (Versagen) immer im Baugrund liegende, unvermeidbare Restrisiko. Der Boden ist ein natürlicher Werkstoff, der sich mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand nicht restlos ergründen lässt. Dieses Risiko besteht auch dann, wenn der Bauherr und die mit der Untersuchung des Bodens beauftragten Baufachleute ihre Pflichten lege artis – nach den anerkannten Regeln der Technik – erfüllt haben. Es kann sich in Erschwernissen, Bauverzögerungen, Bauschäden und sogar der Zerstörung des Bauwerks verwirklichen.

Wen dieses Risiko rechtlich und damit wirtschaftlich trifft, richtet sich nach gesetzlichen  Regelungen zur Gefahrtragung oder sonstigen vertraglichen Bestimmungen zur Risikoverteilung. Die Regelungen zur „Gefahr“ behandeln die Rechtsfolgen des zufälligen, also von keinem der Vertragspartner zu vertretenden Unterganges oder der zufälligen Verschlechterung der Leistung.


- Gesetzliche Gefahrtragung

Ist im Bauvertrag nichts anderes bestimmt, so richtet sich die Gefahrtragung nach der Abnahme:

Der Auftragnehmer trägt die Leistungsgefahr und damit regelmäßig auch die Vergütungsgefahr bis zur Abnahme, § 644 BGB. Gerät der Boden in Bewegung, halten die Fundamente dem drückenden Wasser nicht stand oder gibt es sonstige Schwierigkeiten, aufgrund derer das Bauwerk ganz oder teilweise zerstört oder sonst unbrauchbar wird und in der Folge abgetragen und neu errichtet werden muss, so trifft dieses Risiko bis zur Abnahme den Bauunternehmer.

Der Auftraggeber / Bauherr trägt die Gefahr, einschließlich des Baugrundrisikos, grundsätzlich also erst nach der Abnahme.

Eine Ausnahme hiervon regelt § 645 BGB. Danach kann der Bauunternehmer die anteilige Vergütung für seine Leistungen dann verlangen, wenn sich die Gefahr infolge eines Mangels eines von dem Auftraggeber / Bauherrn gelieferten Stoffes verwirklicht. Vielfach wird angenommen, dass unter diesen Stoff auch der Boden falle. Dies ist allerdings umstritten.


- Anderweitige Vereinbarung über die Risikoverteilung?

In vielen Streitfällen finden sich Parteien und Gerichte mit der einfachen Regelung des Gesetzes nicht ab. Findet sich hierzu nichts in den Verträgen, so werden in den Verhandlungen oder in dem weiteren tatsächlichen Verhalten der Bauvertragspartner schlüssige Vereinbarungen über eine - abweichende - Risikoverteilung gesucht.

Liegt z.B. ein Baugrundgutachten den Ausschreibungsunterlagen bei, so kann darin eine Beschränkung der vereinbarten Werkleistung auf dasjenige, was auf der Grundlage dieses Gutachtens zu erbringen war, gesehen werden. Es ist nicht anzunehmen, dass das Bauunternehmen die Preisgefahr auch für von dem Bodengutachten abweichende Bodenverhältnisse übernehmen will (BGH Urt. v. 20.8.2009 – VII ZR 205/07).

Wer letztlich für Mängel am Baugrundstück und die Folgen daraus einzustehen hat, ist daher stets nach dem Einzelfall zu beurteilen. Wir beraten Sie und helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.

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